オハナホーム 買取査定システム

＊ は必須項目です。　📖 使い方・査定のしくみ（マニュアル）→

STEP1 入力案件情報（読み込めばほぼ自動）

📂 案件の読み込み（Driveフォルダを読み込むだけ）
① 探す → ② URLを貼る → ③ 読み込む
📁 案件一覧・検索
※初回だけGoogleログイン（自分がアクセスできるフォルダのみ）
🧩 複数筆・共有・相続などの複雑な登記は、Claudeに任せるのが確実です（"プロの目"で正しい面積・名義・査定対象の筆を判断）。
📖 準備・使い方マニュアル（登記簿図書館・AppSheet・FivES/ATBB のリンクはこちら）→
▸ 手動で入れる（登記PDF直接／Pickerで選ぶ／テキスト貼付／ClaudeのJSON）
登記PDFをここにドラッグ＆ドロップ（複数可：土地＋建物＋公図）
📥 Claudeのフル査定データ(JSON)を貼る（複雑な登記をClaudeに読ませた時＝FivES/特記/土地単価まで一括で入り金額候補が出ます）
⟲ 自動貼り付け/郵便番号で入る（要確認） ＝ 計算自動で出る結果 ＊ 手入力ここだけ入れる ★ 重要査定を左右する一番大事な項目
▸ 反響ルート・紹介者・名義人との関係（開いて入力）
🏞 土地
🏠 建物
▸ 相談者（連絡者）を入れる（任意・名義人と別の窓口の時）

STEP3 精度UP立地・インフラ（Googleマップ／FivES から分かる範囲で）

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インフラ未整備分は「インフラ整備費」として諸経費に自動計上します。

STEP3 精度UP周辺事例・規制（FivES／ATBB／役所）

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STEP3 精度UP土地・建物の詳細・補正（坪・各階・構造・解体費・粗利率など／ふだんは自動）

面積・単価・築年・建物の金額は上のSTEP1に集約しました。ここは読み込めば自動で入る詳細と、必要な時だけ触る補正です。
▸ 詳しく（坪・各階・延床・構造・解体費・築年数／読み込めば自動）
▸ 細かい調整（3階・地下／粗利率・土地掛け率・新築価格・右から左モードなど／ふだんは自動・既定でOK）

STEP3 精度UP土地の補正（形状・接道・法規 → 土地価格に反映）

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STEP3 精度UP固定資産税（任意・課税明細書／名寄帳から）

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所有者の課税明細書があれば入力（任意）。年税額＝保有期間中の固都税を諸経費に自動計上＋概要書に開示。評価額＝土地単価の裏取り（評価額÷0.7÷地積で推定）。空欄なら査定に影響しません。

STEP3 精度UPリフォーム見積（実費・項目を選ぶと積み上がります）

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工事を1つも選ばない場合の標準リフォーム方針を選べます（出口に合わせて。下で項目を選べば実費に置き換わります）。
済項目数量単価原価価値(×倍率)

STEP3 精度UP必須修繕・マイナス査定（チェックすると買取＝仕入れが下がる）

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現地で見つかる「直さないと売れない」「価値が下がる」項目。チェックした金額の合計を買取上限から控除します（金額は編集可）。該当が無ければ閉じたままでOK。
残置物処分（家財・ゴミの撤去／量で選択・金額編集可）
空き家は片付けが必須。チェックした額を買取から控除します（現況・リフォーム・更地のどの売り方でも控除）。
ハウスクリーニング（そのまま売る時も必ず入る最低費用）
完全無加工で売れる物件はほぼ無い＝そのまま売る（現況）でも清掃は必須。この額をOhana負担として買取から控除（リフォーム時はリフォーム費に含むので二重計上しません）。
特別な減価要因（この物件だけの個別事情・名前＋金額で自由に追加）
例：水道本管引込が遠く高額／斜面で造成しても有効1区画のみ／浄化槽→公共下水切替／私道整備／地中障害・残土処分 など。入れた額を全ルートの買取から控除します。

STEP3 精度UP諸経費（円）

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売却仲介（3%＋6万円＋消費税）・インフラ整備費は自動。各項目は編集可。「弊社買取価格」に実額を入れると実際粗利も表示。

STEP2 結果査定結果（入力すると自動で出ます）

買取確定＝3コースで一番高く買える出口を採用（下表）。
売り方（出口）再販想定修繕/残置/解体諸経費弊社利益買取上限粗利率
📝 現場で数字を詰める
▸ 説明・提示幅（±%）を見る
① 買値＝この値段で仕入れたら、利益と実効粗利率が出ます（NG＝最低利益200万割れ）。
② 残置物＝撤去の目安：少量18／普通45／多量70万円。全ルートの買取から控除。
③ リフォーム額＝入れると再生の再販が×1.8で上がり、そのままより高く買えます（空欄＝方針で自動）。
提示に幅を持たせる時だけ ±%（空欄/0＝単一の買取で提示）
★ 売りやすさ：普通　ふだんは自動でOK・変える時だけ開く ▾
事例件数から自動・手で変更可（変えると下の数字に即反映）
▸ 根拠・内訳を詳しく見る（リフォーム効果／控除内訳／粗利・掛け率の説明）

STEP4 帳票買取理由書メモ・報告書

資料リンク（Drive 案件フォルダ）は上部「案件情報」で入力します。
概算です。契約不適合責任・広告宣伝費等の会社経費は別途。最終提示・契約は有資格者確認後。

STEP4 帳票他社送付用 物件概要書（業者間）

買取・利益などの社内数字は載りません。上の入力を流用＋下の数項目でPDF化。
▸ 会社情報（初回だけ設定・ふだん触りません）
▸ 詳細・任意項目（あれば入れる／検査済証・高度地区・年収など）
※金額は上の「販売価格（万円）」欄で決まります。変えたらもう一度「物件概要書を作成」を押すと反映されます（開いたままの概要書は作り直しが必要）。他社フォーマットに寄せたい場合はサンプルを1枚どうぞ。

STEP4 帳票この端末に保存 / 読込

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想いをつなぎ、笑顔をつくる — オハナホーム株式会社 ／ 数字は判断材料、決めるのは人。三方よし。